上海多个新兴商务区地标正在崛起，与此同时，新质生产力企业的增长性需求也正在改写上海商办市场规则涨声操盘，过去的“地段驱动”已逐步转向“产业生态驱动”。
近日，由上海市浦东新区国资委100%持股的上海陆家嘴（集团）有限公司宣布，由该集团打造的“陆创AI加速器”落地张江“科学之门”，首批8家AI企业正式入驻，未来将打造为具有全球影响力的人工智能创新应用中心。
张江“科学之门”是上海张江科学城的标志性建筑，也是上海市重大工程项目，共包括8大地块项目，总占地约0.89平方公里，总建筑面积达136万平方米。其中，两栋320米超高层超甲级办公楼——西塔与东塔，共同构成全上海最高的双塔建筑。
仅是陆家嘴集团投资建设的西塔楼及配套项目，总建筑面积就达到27万平方米，办公面积约16.6万平方米，业态包括地上59层、320米高的超高层甲级办公楼以及两栋商业裙楼。
今年1月，“浦东发布”微信公众号曾宣布，张江科学之门西塔（A塔）项目通过竣工验收。
作为上海科创中心建设的核心承载区，张江科学城具有丰富的科创资源。根据官方数据涨声操盘，张江科学城集聚了约50万从业人员，其中研究生以上学历8万人，青年人才占80%，创业类海外高层次人才占上海的约50%。
从最近的一系列动作来看，陆家嘴集团不仅在做基础空间载体建设，也在利用张江科学城的科创资源和产业体系，做产业生态构建。
“陆家嘴集团运营着500万平方米智慧空间资源，深度服务超1500家各领域B端客户，我们通过匹配丰富场景，系统性地链接产业上下游资源，构建AI企业生态闭环，为客户降本增效、加速发展，这是‘陆创AI加速器’的核心价值。”“陆创AI加速器”主理人沈文轩说。
记者获悉，“陆创AI加速器”预计在今年年底启动二期建设，目标是在未来5年内引进培育50多家AI应用型企业，且与上百家创投及并购机构建立战略合作关系，对接20所以上高校及科研院所，推动科技成果转化落地。
近年来，上海多个新兴商务区都在大规模建设和招商中，目前它们也都聚焦于引入以人工智能、数字经济、生命科学、生物医药为代表的新质生产力企业，这已经改变了过往上海写字楼市场的传统格局。
去年6月，上海市徐汇区建设规模超百万方的北杨人工智能小镇首期竣工交付，该项目旨在打造以人工智能为核心产业、以大数据为核心技术支撑的具有全球影响力的人工智能产业簇群。去年年底前，该项目已经有AI企业入驻。
宝山区的南大智慧城也在积极引入相关产业，截至目前，宇树人形机器人亚太研究中心及上大通用机器人研究院在南大成立，太初电子芯片全球总部及设计研发业务也已落地南大。
帝纳管理咨询有限公司发布研报称，2025年一季度，尽管上海市写字楼市场需求缓慢回升，但市场供需失衡，整体仍处于供过于求的状态，随着核心区品质升级与新兴商务区扩容，写字楼市场分化日益明显。新质生产力企业的爆发性需求正在改写上海商办市场规则，从“地段驱动”转向“产业生态驱动”，具备硬科技产业服务能力的资产将成为去化主力，而传统商务区或将面临新一轮租金调整压力。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨认为，2024年办公楼市场总体艰难，但2025年一季度市场有所反弹，显现出复苏迹象，新质生产力企业需求动能强，市场有望逐渐好转。
根据千万项不动产资管云发布的数据涨声操盘，今年第一季度，上海写字楼租赁成交较为活跃的行业主要集中在金融业、TMT（科技、媒体和通信）以及专业服务领域，金融业依然是写字楼租赁需求的主力军，头部券商和资管机构为了提升办公环境的品质，持续进行扩租或升级办公场所，部分金融机构也出于成本优化的考虑，选择搬迁至新兴商务区。与此同时，互联网平台企业虽然整体呈现收缩态势，但人工智能、硬科技等新兴科技企业却成为需求增长的新亮点，它们对写字楼的需求呈现出稳步上升的态势。
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